Взыскание неустойки по дду: просто о сложном

Вы уже распланировали, какого цвета будут стены в спальне и как лучше расположить мебель для кухни, а застройщик бесцеремонно затягивает сроки сдачи дома? Поверьте: такие ситуации на рынке недвижимости повторяются из года в год с завидной регулярностью. Но мы – юристы ADhoc – не считаем это нормальным. Эта статья для тех, кто уже стоит на пороге взыскания неустойки по договору долевого участия или, надеясь на лучшее, всё же готовится к непростой сдаче жилья.

Что такое ДДУ?

пример договора долевого участия

Суть договора долевого участия в строительстве недвижимости довольно проста: человек (в законодательных актах он называется физическим лицом) платит некой компании-застройщику деньги, на которые тот строит дом. Когда жилье готово – человек с легкой душой въезжает в новенькую «первичку» и радуется жизни. Но так просто, к сожалению, бывает не всегда.

С какой проблемой сталкиваются чаще всего?

Самая частая опасность участия в долевом строительстве – затягивание сроков сдачи. Хорошо, если это месяц-другой. Но нередко заветных ключей приходится ждать годы.

Суть проблемы в том, что на этапе вступления в ДДУ предсказать, будут ли соблюдены все сроки, нереально. И подогнать застройщика, «работай там побыстрее, а то нам уже надоело в съемном жить» тоже не получится. Так, единственной реальной компенсацией оказывается взыскание неустойки с застройщика по дду.

Что еще за неустойка по договору ДДУ?

Неустойка простыми словами – это деньги (штраф / пеня), которые не исполняющая обязанности сторона (в нашем случае – застройщик, который затянул с оговоренными в договоре сроками сдачи) должна выплатить пострадавшему лицу (тем, кто свою долю оплатил вовремя и в должном размере, но ключи от квартиры так и не получил).

Взыскать с застройщика неустойку вот по этому самому договору ДДУ согласно законодательству России может любой человек, попавший в подобную ситуацию.

Как ее получить?

взыскание по дду

Гражданским законодательством предусмотрен примерный алгоритм действий обманутого дольщика. Условно всё выглядит так:

  1. обнаружили нарушение сроков;
  2. направили застройщику претензию с требованием взыскать неустойку по ДДУ;
  3. если не получили ответа – подали иск в суд;
  4. если суд встал на вашу сторону – ждите вступления решения в законную силу (30 дней с момента вынесения окончательного решения);
  5. если решение суда вступило в силу – занимаетесь принудительным взысканием.

Выглядит все проще простого, но на самом деле каждый шаг в этой схеме просто кишит трудностями и нюансами. Пройдемся по некоторым подробнее.

Нарушение сроков

Узнать о просрочке не всегда просто. В договоре дата должна быть указана, но нередко юрист застройщика указывает формальные сроки, например «срок сдачи дома - третий квартал 2019» или «срок передачи квартиры заказчику – 1 год со дня сдачи дома» и т.д. Действительный срок передачи квартиры не всегда совпадает с объявленным сроком передачи при продаже квартиры. Документ всегда нужно читать с особой внимательностью.

Претензия

Претензия – это письменное досудебное выражение застройщику вашего недовольства по поводу затягивания сроков и напоминания о необходимости платить неустойку. По опыту знаем: не бывает таких компаний, которые по своей воле начнут вам выплачивать какую-то пеню.

Форма и бланк претензии дольщика законом не установлен, однако из множества нормативных правовых документов вытекают требования к этому документу:

письменная форма с указанием следующих данных:
  • Все данные застройщика (можно взять из ЕГРЮЛ)
  • Данные заявителя (дольщика)
  • Причины обращения (с указанием всех оговоренных в договоре сроков, нюансов объекта)
  • Требования дольщика (неустойка с подробным расчетом процентов, возмещение морального вреда, упущенной выгоды и др.)
  • Обозначенные сроки исполнения требования
  • Дата составления требования
недвусмысленное подтверждение получения этой претензии застройщиком

Недобросовестный застройщик может сказать, что не получал никаких претензий от дольщика, поэтому обезопасить себя как потенциального истца нужно уже на этом этапе.

Отвезите документ самостоятельно и получите подпись и печать принявшего его должностного лица.

Если нет возможности лично передать документ – отправляйте только обычной почтой и желательно «ценным письмом» с описью вложенных документов. Так шанс на то, что отвертеться у застройщика не получится, возрастает.

Подача иска в суд

Если в течение двух календарных недель с момента получения претензии застройщик не ответил и не предпринял никаких действий – можно идти в суд.

На этом этапе встает вопрос подсудности: арбитраж или общая юрисдикция, по месту жительства заказчика или месту регистрации юрлица и т.п. В рамках информационной статьи мы не можем рассказать вам обо всех нюансах – разбираться нужно в каждой ситуации индивидуально.

Чтобы подать на неустойку на застройщика, нужны следующие документы:

  • копия договора долевого участия;
  • копия договора с посредником (если он был);
  • квитанции и выписки, подтверждающие своевременную уплату взносов по ДДУ;
  • копия претензии и подтверждающих факт направления и получения ее застройщиков документов;
  • документы, подтверждающие дополнительные требования (например, об упущенной выгоде, тратах на съем жилья и др.);
  • само исковое заявление;
  • квитанцию об уплате госпошлины (если сумма иска обязывает);
  • можно приложить также другие документы (заверенную у нотариуса переписку и др.), которые посчитаете важными для вынесения решения в вашу пользу.

Апелляция

Застройщик, особенно давно работающий на рынке недвижимости, - не дурак. Он точно знает, как избежать вступления иска о взыскании неустойки по договору долевого участия в законную силу, даже если суд встал на вашу сторону.

Недобросовестные компании активизируют всех своих юристов, которые одну за другой пишут краткие и полные апелляционные жалобы с нарушениями, надеясь на их оставление без движения для устранения нарушений. Такая ситуация может растянуться на несколько месяцев. И это при том, что суд уже вынес решение в вашу пользу. Т.е. сделать что-либо для ускорения процессов фактически ничего будет нельзя.

В случае поступления таких жалоб мы настоятельно рекомендуем получать их копии самостоятельно и четко, конструктивно и обоснованно отвечать на каждый пункт возражения. Ради клиентов ADhoc наши юристы поступают именно так, поэтому процесс проходит в разы быстрее.

Исполнение

Когда иск всё же вступает в силу, все начинают радоваться. Но, как показывает практика, иногда преждевременно.

Исполнение даже законного решения может (и чаще всего – так и происходит) длиться месяцами. Статистика работы судебных исполнителей есть в открытом доступе – в том, что «висяки» не исполняются довольно долго, вы можете убедиться сами.

Мы же предпочитаем не доверять эту работу бюджетникам и сами тщательно изучаем все возможные источники, по которым неустойку и штрафы можно истребовать в вашу пользу, и самостоятельно доводим решение суда до логического заключения – его реального исполнения.

Взыскание неустойки по договору долевого участия – процесс долгий, нудный и требующий четкого соблюдения формальностей. На каждом из этапов этой процедуры непросто обойтись без помощи грамотного юриста поэтому ради сохранения нервных клеток советуем всё же иметь дело со специалистами, которые уже работали по этому направлению и выигрывали реальные дела.

Утром иск, вечером – деньги?

Ситуация может случиться и такая: заказчик в надежде получить неустойку по дду обоснованно подает иск на застройщика, а тот до вынесения решения суда самостоятельно перечисляет истцу деньги. О том, какие могут быть последствия этого, долго шли ожесточенные споры. Точку в них совсем недавно поставила Судебная коллегия Верховного суда.

  • Если застройщик испугался и перечислил деньги в полном объеме после подачи иска, но до вынесения решения суда, иск просто признают исполненным. Вам за это ничего плохого не будет.
  • - Если же он перевел деньги, но сумма оказалась меньше заявленной в иске, разбирательство в судебном порядке продолжится до выяснения судьбы оставшейся суммы. В зависимости от профессионализма вашего юриста исход может быть разный:
  1. застройщик по решению суда доперечислит оставшуюся сумму + заплатит штраф;
  2. ему удастся доказать необоснованность заявленной (пусть и рассчитанной по всем правилам) суммы.

Поверьте: ввиду подвижности законодательства в гражданском процессе от грамотного представителя зачастую полностью зависит решение по истребованию и размеру неустойки по договору долевого участия.

Кто может помочь с неустойкой с застройщика по ДДУ?

Вернуться с поля боя за взыскание просрочки с застройщика со щитом, а не на щите помогут юристы ADhoc. Профессионализм, с которым мы беремся за дело, гарантирует всем обратившимся лучший из возможных результатов!

Дата публикации: 20 Ноября 2018
Теги:
Что-то интересует? Задайте нам вопрос
последние СТАТЬИ