Расторжение договора долевого участия с застройщиком

Расторжение договора участия в долевом строительстве считается радикальной мерой, которая имеет как положительные, так и отрицательные последствия. В качестве инициатора аннулирования соглашения могут выступать как дольщик, так и компания-застройщик. Также возможны ситуации, когда к прекращению договорных обязательств стремятся обе стороны.

Инициатива принадлежит дольщику

Прекращение сделки чаще всего инициируют покупатели недвижимости. В соответствии с Законом ФЗ 214, расторжение ДДУ можно потребовать при:

  • нарушении более чем на два месяца строительной фирмой сроков сдачи объекта;
  • невыполнении застройщиком обязанностей по устранению обнаруженных недочетов на объекте;
  • несоблюдении требований, предъявляемых к качеству недвижимости;
  • неисполнении обязательного требования о заключении нового договора поручения в случае, если предыдущий утратил силу.

Полное прекращение обязательств и расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика может повлечь за собой множество серьезных последствий для покупателя недвижимости. Поэтому, принимая решение об одностороннем отказе от соглашения, необходимо учитывать следующие риски:

  • После расторжения договора с застройщиком, участник долевого строительства теряет возможность требовать передачу объекта недвижимости в собственность. Ситуация, при которой строительная организация добровольно захочет вернуть деньги с процентами, является маловероятной. В большинстве случаев участника ДДУ ждет длительная претензионная работа и сложные судебные разбирательства. При этом, есть вероятность, что до вступления в законную силу судебного решения активы фирмы будут выведены и застройщика объявят банкротом, вследствие чего взыскание средств станет невозможным или крайне затруднительным. Это приведет к тому, что инициатор аннулирования документа потеряет не только деньги, он и право на недвижимость.
  • Закон No 214-ФЗ предусматривает, что в качестве обеспечения прав покупателей выступает объект долевого строительства, а также права на земельный участок, где возводится здание. Отмена сделки аннулирует право залога. Поэтому, если строительная фирма будет признана судом несостоятельной и объявлена банкротом, покупатель будет лишен возможности осуществить обращение взыскания на предмет залога.
  • Цена недвижимого имущества на этапе закладки фундамента намного ниже, чем на стадии завершения работ. При расторжении договора ДДУ по инициативе дольщика покупателю будет возвращена сумма, которая значительно меньше рыночной стоимости объекта. Проценты, которые будут взысканы с застройщика за использование средств покупателя, а также «потребительский штраф» в большинстве случаев образовавшейся разницы не покроют.
  • Если расторжение ДДУ по инициативе дольщика сопровождают неопытные юристы, застройщик сможет добиться значительного сокращения процентов за пользование деньгами, сославшись на ст. 333 ГКРФ.

Вместе с тем, одностороннее расторжение ДДУ дольщиком имеет и ряд плюсов, в числе которых выплаты денежных средств. Сумма взыскиваемых со строительной организации процентов за пользование средствами значительно больше, чем сумма неустойки, так как рассчитывается с момента передачи денег за объект, а не с даты, на которую запланирована передача прав собственности. Кроме того, вопрос о взыскании процентов может быть переведено в арбитраж, что исключит использование ответчиком ст. 333 ГКРФ, позволяющей минимизировать сумму выплаты.

расторжение договора долевого участия

Аннулирование ДДУ особенно выгодно покупателю в ситуации, когда на рынке недвижимости наблюдается падение цен, ведь после прекращения действия соглашения участник долевого строительства получит не только ранее инвестированные деньги, но и проценты. Учитывая уровень ставки рефинансирования ЦБРФ, если средства находились в распоряжении строительной организации 2 года, размер компенсации может составить примерно 50 % от суммы инвестиции.

Инициатива принадлежит застройщику

Инициатива расторгнуть договора долевого участия может исходит и от застройщика. Законодательство предоставляет строительным фирмам право аннулировать сделку в ситуации, когда покупатель объекта:

  • Допустил просрочку, задержав выплату более чем на два календарных месяца. Данное требование распространяется как на соглашения, предусматривающие одноразовое внесение средств, так и на договоры, предполагающие выплаты в соответствии с утвержденным графиком.
  • Нарушение покупателем графика выплат более трех раз на протяжении одного года.

При одностороннем расторжением договора долевого участия из-за невыполнения покупателем финансовых обязательств предусмотрены штрафные санкции в виде неустойки. Величина санкций определяется исходя из условий ДДУ.

При отмене соглашения по инициативе застройщика организация возвращает покупателю сумму уплаченных денежных средств за вычетом неустойки.  Возврат денег должен быть осуществлен в течение 10 дней с даты аннулирования документа.

Соглашение сторон

Расторжение ДДУ по соглашению сторон, когда и застройщик, и дольщик заинтересованы в прекращении обязательств, происходит достаточно редко. В данной ситуации не предполагается обязательного выполнения каких-либо условий, так законодательство позволяет дольщику и застройщику самостоятельно реализовывать свои права и обязанности. Основным требованием является обоюдное согласие сторон, а также согласование всех условий отмены сделки.

Необходимо учитывать, что в процессе расторжение ДДУ по соглашению сторон не исключено возникновения спорных ситуаций. Например, строительная организация может настаивать на длительном сроке для возврата денег или выдвинуть условие, что перечисление средств дольщику будет выполнено после подписания договора с новым клиентом.

В ситуации, когда строительная компания не осуществила возврат денег в срок, который предусматривает соглашение расторжения договора, подписанное двумя сторонами, участник долевого строительства может обращаться в суд с иском о взыскании денег в принудительном порядке.

Вне зависимости от того, производится ли аннулирование сделки в одностороннем порядке либо по взаимному соглашению, каждой из сторон потребуется помощь адвоката, который поможет минимизировать риски и добьется для клиента максимально выгодного решения суда.


Дата публикации: 28 Января 2019
Теги:
Что-то интересует? Задайте нам вопрос
последние СТАТЬИ