Чем сулит отказ от долевки?

Власти страны анонсировали курс на отказ от долевого строительства. Общественность Санкт-Петербурга озабочена тем, как это повлияет на рынок и на цены на жильё, в особенности на дорогостоящей земельной территории Ленинградской области.
Сейчас ситуация обстоит так: застройщик должен заложить в новый проект около 20-30% собственных средств, привлечь проектное финансирование (кредиты) – примерно таком же объеме, а все остальное - это деньги дольщиков. При обычных обстоятельствах эти средства идут сначала на возведение дома, а потом направляются на погашение кредитов и возврат инвестиций. Но, ожидающей рынок проектное финансирование и отказ от долевой схемы внесёт серьёзные изменения.
По новой схеме Застройщику придётся положить на депозитный счет деньги в объёме 10% от стоимости строительства, поэтому существенно уменьшится объём денежных средств самого застройщика. При невозможности привлечения средств дольщиков в размере 70-90% от стоимости проекта, застройщик будет вынужден привлекать кредиты (проектное финансирование). При прекращении долевого строительства, размер инвестиций возрастёт в три раза, а их возврат займёт гораздо больше времени из-за того, что уже не получится возвратить кредит в процессе строительства. Не стоит ожидать, что сохранится доступность жилья хотя бы на существующем уровне. При переходе на другую модель функционирования, издержки будут включаться в цену реализации. Стоимость квадратного метра вырастет до 30-40%.
Однако некоторые эксперты считают, что цены на жильё не вырастут. Вырастет только себестоимость и упадёт рентабельность строительного рынка. Цены уже давно устанавливается не строителями, а рынком. При повышении цен, будет падать и без того не большой спрос.
Предсказать ситуацию точно пока нельзя. Есть не очень оптимистичные прогнозы. На сегодняшний момент неочевидна механика ожидаемых изменений, в частности, источники финансирования для погашения процентов по проектному кредитованию пока не ясны. Наверняка, мелкие игроки покинут рынок, конкуренция обострится, и тогда должна будет вырасти стоимость «квадрата».
На сегодняшний день далеко не все банки дают возможность проектного финансирования. Реальные проекты по новому законодательству начнутся не раньше конца осени 2018 года, а тогда уже потолок ставки кредитования с высокой вероятностью будет искусственно ограничен. Поэтому должны вырасти цены на квартиры в целом. Небольшие компании уйдут с рынка, если не смогут привлечь банки в качестве инвесторов.
Есть надежда, что рынок придёт к зарубежному опыту. За рубежом владелец участка собирает предварительные заявки от потенциальных покупателей, идёт в банк, показывает проект, набравший от 30 до 50% покупателей, желающих приобрести жильё в данном месте, и получает от банка проектное финансирование, затем, по завершении проекта, продаёт желающим готовые квартиры. Есть вариант, когда покупатели кладут деньги в сумме стоимости квартиры, на счета в банке, а банк финансирует строительство. Существует большая вероятность такого развития ситуации.
По мнению наших экспертов, планируемый уход от долевого строительства потребует масштабных изменений в структуре экономики и банков в целом. Банку будет сложнее, когда потребуется оценить проект в перспективе, как минимум, двух лет, чем в том случае, когда продажи стартуют в процессе строительства. Банки будут вынуждены привлекать сторонние организации и увеличивать штат, и, как следствие, расходы лягут в виде повышенных процентов по кредитам на застройщика, что не может не повысить стоимость жилья.
Если учесть, что секционное давление усиливается, нашу экономику удерживает просто чудо от падения. 16 апреля ЦБ уже анонсировал рассмотрение повышение ставки, что возможно может поставить крест на новой схеме и большинства застройщиков Петербурга.
Однако везде можно найти плюсы. Некоторые девелоперы ещё несколько лет назад перешли на проектное финансирование и продают готовые дома. Дольщики не всегда полностью защищены от недобросовестных застройщиков. Проектное финансирование предполагает контроль банка за работой застройщика, которому предоставляет средства, и это может стать защитой от неблагоприятных ситуаций с окончанием застройки квартир.

Дата публикации: 3 Мая 2018
Теги: ФЗ 214, ДДУ, суд, Расторжение дду, судебное дело, судебный процесс, свежие новости Санкт-Петербурга
Что-то интересует? Задайте нам вопрос
последние СТАТЬИ