Как купить квартиру и не переплатить

Многие задумываются о приобретении своего собственного «гнездышка». Покупка квартиры – это серьезный шаг, требующий максимально ответственного подхода, чтобы обезопасить себя от не верных решений. Люди, прошедшие самостоятельно этот процесс, не понаслышке знают какие таит в себе опасности. В последнее время, большим спросом пользуется покупка жилья по договорам долевого участия, это обусловлено более низкой ценой, но к сожалению, высок риск столкнуться с мошенниками.
Те, кто уже прошел этот процесс, хорошо знают, на сколько он сложный. Не зная с чего начинать, многие обращаются к риэлторам, оплачивают их услуги, выбирают квартиру, а потом выясняется, что первично нужно было идти в банк. Не все банки работают со всеми застройщиками, и может получиться так, что выбранный вами застройщик не работает с основными банками, а банк, который выдал Вам разрешение работает совершенно с иными застройщиками. По итогу, Вы потеряете время и деньги. Перед покупкой жилья по ДДУ всегда рекомендуется проконсультироваться с юристами, оказывающие услуги в этой сфере, они не только подскажут на что следует обратить внимание, но и окажут полное сопровождение сделки. К сожалению, подводных камней будет много.
Еще одной проблемой при покупке жилья, это незнания точной инструкции, куда первично обратиться, а куда чуть позже. В этой статье мы пошагово расскажем инструкцию покупки квартиры по ДДУ.
Важно, соблюсти порядок действий, чтобы не рисковать своим временем и деньгами.

Выбор кредитного учреждения

Многие граждане, по незнанию, сразу обращаются к риэлторам за поиском квартиры, иногда даже оплачивают их услуги (поиск и подбор, подготовка документов). Вы определились с вариантом, а потом выясняется, что застройщик работает с банками, условия которых Вам не подходят или заявку в этом банке не одобряют. Работа риэлтора уже частично сделано, деньги уплачены.

Не совершайте подобной ошибки, первично обратитесь в банк. Выберите подходящие для Вас условия, подайте заявку и выберете квартиру из аккредитованных банком застройщиков (во-первых, банки далеко не со всеми застройщиками работают, во-вторых, ипотека выдается под определенную квартиру, от этого будет зависеть конечные условия банка). Перед оформлением ипотечного договора, нужно уточнить ряд вопросов:

• Наличие скрытых обязательных страховок (по законодательству, страхование залогового объекта обязательна, но некоторые банки обязывают заемщиков приобретать дополнительные обязательства, что в конечном счете влечет либо увеличением суммы договора, либо дополнительными незапланированными тратами);

• Размер штрафных санкций за просрочку (в жизни всякое бывает, задержали зарплату и все). Условия у банков бывают различные, в одних банках штраф не большой или имеется срок уплаты взноса без штрафа, в других размер штрафа может превышать сумму ежемесячного платежа;

• Наличие дополнительных комиссий, пошлин и других платных услуг, использование которых является обязательным.

Когда с банком Вы определились, можно приступать к оформлению документов. Если ипотека не требуется, Вы хотите приобрести квартиру за собственные средства, то можно сразу приступать к второму пункту – выбор застройщика.

Выбор застройщика

Пристальное внимание, пред приобретением квартиры, необходимо уделить выбору застройщика. Наличные застройщика в каталоге банка не всегда страхует Вас. При выборе застройщика, стоит уделить пристальное внимание отзывам в интернете. Рекомендуем уделять особое внимание отрицательным отзывам, так как они более содержательные и показывают реальную картину возможных проблем. Отсутствие отрицательных отзывов, подозрительно, тем более, если застройщик уже несколько лет существует на рынке. Кроме того, необходимо пристально изучить имеющиеся у застройщика документы – согласно ст. 3.1 214-ФЗ документы должны быть размещены в открытом доступе на официальном сайте и содержать следующие документы: 

• Проектную декларацию;
• Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства;
• Аудиторское заключение о коммерческой деятельности фирмы;
• Разрешение на постройку;
• Документация, подтверждающая права компании на участок земли (на территории которой планируется постройка объекта);
• Проект договора ДДУ (можно сделать копию договора и показать юристам, которые с ним ознакомятся и предоставят необходимые рекомендации);
• Способы обеспечения фирмой обязательств по договору участия в долевом строительстве;
• Фотографии объектов, создаваемых компанией с привлечением денежных средств участников.
В случаи отсутствия каких-либо документов, Вы можете потребовать предоставить оригиналы документов на ознакомление. Отказ застройщиков в таких случаях говорит только об одном – имеются какие-то недостатки.

Так же рекомендуется обратить особое внимание на следующие документы:
• Устав;
• Свидетельство о постановке компании на учет в МРИФНС;
• Выписка ЕГРЮЛ.
• Это основная документация, подтверждающая, что деятельность организации легальна.
Важно помнить, условия заключения ДДУ в установленных 214-ФЗ случаях:
• Застройщик имеет государственную регистрацию права земли, на которой планируется постройка объекта. Земля может быть, как в собственности у застройщика, так и в аренде;
• У застройщика должна иметься разрешение на строительство дома, выданное от Госстройнадзора. Это разрешение подтверждает, что проектные документы соответствуют требованиям градостроительного регламента;
• Уставной капитал компании должен соответствовать площади долевого строительства и колеблется от 2,5 до 2 млрд. рублей;
• Застройщик не находится в стадии ликвидации (уточнить можно в налоговой инспекции, на сайте Арбитражного суда или Вестника государственной регистрации – все данные находятся в свободном доступе);
• Арбитражный суд не признал застройщика банкротам;
• Информация о застройщике отсутствует в реестре недобросовестных участников аукционов, связанных с земельными участками;
• Информация о застройщике отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков, подрядчиков либо исполнителей;
• У застройщика отсутствует задолженности по налогам и сборам, а также другим обязательным платежам;
• Если в отношении застройщика не было вынесено решение о приостановлении деятельности.

Оформление договора долевого участия

Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме, ни одно условие не должно быть оговорено устно или иметь статус «само разумеется». При наличии проблемы, «само разумеется» превратиться в «сам виноват». Не стоит заключать другие формы договоров, например, предварительный ДДУ, так как данный договор не страхует Вас от рисков и не обязывает застройщика ни к чему, кроме возможного подписание основного. В реальности, это может и не произойти или произойти по только по судебному решению.
ДДУ должен содержать следующие пункты:
• Подробное описание строительного объекта, самой продаваемой квартиры;
• Срок окончания строительства и срок передачи квартиры дольщику;
• Гарантийный срок на инженерно-техническое оборудование, коммуникации, квартиру (для коммуникации и инженерно-технического оборудования гарантия должна составлять минимум 3 года, для квартиры – 5 лет);
• В договоре должна быть указана точная стоимость квартиры, размер ежемесячных выплат и график выплат;

Принципиально важно, чтобы текст договора не содержал неточностей, а также не мог трактоваться двояко.
Выполнение всех пунктов из нашей статьи позволит Вам избежать не нужных трат и рисков.
Если Вы собираетесь приобрести квартиру и хотите, чтобы сделка прошла без не нужных рисков, Юридическая компания «Эдхок» готова оказать компетентные юридические услуги. Наши юристы специализируется только на сопровождение сделок с недвижимостью, спорами с застройщиками, что дает гарантию предоставления качественных услуг.


Дата публикации: 1 Февраля 2018
Теги: ФЗ 214, ДДУ, покупка новостройки, новостройка, договор купли-продажи квартиры, покупка квартиры, свежие новости Санкт-Петербурга
Что-то интересует? Задайте нам вопрос
последние СТАТЬИ